Alugar um imóvel nem sempre é uma tarefa fácil. Tendo em vista o grande número de direitos (e deveres) do locador e locatário, a efetivação desse acordo exige mesmo muita cautela. Não é à toa que tanta gente tem dúvidas sobre a desocupação do local alugado. Afinal, o que pode ser feito quando o dono deseja seu imóvel de volta?
Neste post, você vai entender essa questão de forma mais prática, conhecendo as obrigações, prazos e até documentos necessários para efetuar a mudança do seu inquilino. Além disso, vamos esclarecer as dúvidas mais frequentes que aparecem durante o processo. Acompanhe:
Quando e como o locador pode pedir o imóvel de volta?
De acordo com a lei do inquilinato em vigor, o proprietário do imóvel tem o direito de pedir a desocupação do seu patrimônio somente após o término do prazo estipulado em contrato para permanência do inquilino. Salvo raras exceções, o locador não poderá providenciar o despejo enquanto o acordo estiver vigente.
Sendo assim, o proprietário que desejar o seu imóvel de volta em um prazo ou data específica é obrigado a planejar a sua reserva com antecedência — de preferência, antes da elaboração do contrato de aluguel.
Quando o prazo de um contrato que tem tempo determinado se encerra sem que o locatário saia do imóvel ou o proprietário o o peça de volta, entende-se que o novo acordo passou a ser um contrato de tempo indeterminado.
Quais outras situações podem ocasionar a desocupação do imóvel?
A retomada do imóvel também pode ser solicitada pelo proprietário dentro dos seguintes contextos:
- acordo formal entre ambas as partes;
- cometimento de infração contratual ou legal;
- necessidade urgente de reparação do imóvel — nesse caso, o poder público é quem determinará a intervenção e avaliará se o inquilino deve, ou não, deixar o local para a execução da reforma ou conserto;
- inadimplência: entende-se como falta de pagamento do aluguel ou encargos. De acordo com novas mudanças na lei do inquilinato, o locatário deve deixar o imóvel em até 30 dias nesse tipo de situação;
- venda, alienação ou cessão do imóvel — nesse tipo de situação, o prazo para receber de volta o imóvel é de 90 dias.
O que fazer quando o inquilino insiste em não desocupar o imóvel?
Se o locatário não deixar o imóvel ao final do contrato (ou dentro dos prazos legais) e não for possível a efetivação de um acordo para desocupação voluntária, o proprietário deverá entrar na justiça com uma ação de despejo. Nesse caso, um juiz poderá determinar a saída do inquilino.
Assim, se o morador concordar em deixar o imóvel (manifestando-se por meio de um advogado), serão concedidos seis meses para a desocupação. Ele terá, no entanto, que arcar com as diversas despesas processuais envolvidas no caso.
É importante lembrar que, por mais que esses tipos de situações incomodem o proprietário, a desocupação não poderá, de forma alguma, ser efetuada à força. A lei não apenas proíbe essa atitude, mas também dá direito ao inquilino de acionar a polícia nesses casos.
Agora, com a expedição de ordem judicial, o proprietário estará autorizado a recorrer para a solicitação de força policial caso o locatário ainda insista em não deixar o imóvel, já que esse tipo de situação demanda o cumprimento de um mandado de desocupação.
O que fazer para evitar o despejo durante a ação judicial?
Caso o inquilino pretenda permanecer na sua moradia alugada e o proprietário ainda não deseje o seu imóvel de volta, é possível efetuar uma negociação durante o andamento da ação judicial para evitar o despejo. Para isso, o inquilino deve quitar o seu débito atualizado, por meio de um depósito judicial.
O valor desse pagamento deve incluir todos os aluguéis e despesas extras (como condomínio, contas de água, energia elétrica e o que mais for necessário) que estiverem pendentes até o momento, acrescidos de multas ou penalidades estabelecidos em contrato.
E é importante ter em mente que essa negociação, que implica no pagamento das dívidas atrasadas apenas após a ação de despejo, não pode ser feita com frequência, tendo utilização restrita para uma vez a cada dois anos de locação.
Se, por qualquer motivo, o locatário deixar de pagar o valor do aluguel e receber a advertência da justiça em menos de 24 meses após outra ação originada pelo mesmo motivo, o pagamento de todas as despesas devedoras não será capaz de evitar a saída compulsória do inquilino.
Nada impede, no entanto, que o proprietário faça um acordo informal com o locatário inadimplente antes de acionar a justiça. Para isso, é importante que ambos tenham uma boa relação profissional.
O que acontece se o inquilino quiser deixar o imóvel por vontade própria?
Todo locatário tem direito de sair do imóvel antes do prazo estipulado em contrato, desde que pague a multa equivalente ao que foi acordado no momento da locação. No entanto, existem duas situações previstas em lei que isentam essa obrigação de pagamento. São elas:
- quando o contrato de locação for válido por tempo indeterminado;
- quando o empregador do inquilino solicita a transferência do seu local de trabalho.
Em ambos os casos, o locatário só precisa fazer um comunicado por escrito para o proprietário, anunciando sua saída com 30 dias de antecedência. Esse aviso deverá ser feito em duas vias, incluindo data, assinatura de ambas as partes e atestado de recebimento. Depois da sua entrega, cada parte ficará com uma cópia do documento.
Enfim, como bem podemos ver, o aluguel de imóveis é um processo burocrático, que requer um pouco de conhecimento e alinhamento com as leis vigentes para que todos os processos de ocupação e desocupação deem certo.
Por isso, caso precise lidar com situações muito específicas ou se sinta perdido diante de tantas regras, nada melhor do que acionar um corretor ou uma imobiliária digital para te ajudar.
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